Методика оценки

Слои карты

Слой выбирается в шапке легенды и меняет только то, какую величину красит заливка. Каждый слой — ссылка: можно сразу посмотреть его на карте Владивосток.

• Цена продажи

  Цена метра, растянутая по городу: значение ячейки собрано из медианных ₽/м² ближних корпусов.

  Зелёный — «Дешевле», красный — «Дороже».

• Школы и детские сады

  Доступность школ и детских садов: чем их больше рядом и чем они ближе, тем выше. Это доступность, а не рейтинг — рейтингов школ у нас нет.

  Зелёный — «Отличная», красный — «Минимальная».

• Транспортная доступность

  Остановки общественного транспорта рядом и удалённость от центра города. Это доступность, а не время в пути: маршруты и расписания мы не считаем.

  Зелёный — «Высокая», красный — «Низкая».

• Инфраструктура

  Повседневное вокруг дома: магазины, аптеки, поликлиники, детские площадки, спорт и торговые центры.

  Зелёный — «Отличная», красный — «Минимальная».

Числа в ₽/м² легенда показывает только на ценовом слое. У остальных величина — индекс без единиц, и число рядом с цветом обещало бы точность, которой у него нет.

Как считается заливка

Расстояние решает плавно

Каждый объект рядом считается с затуханием: школа в 490 и в 510 метрах — почти одно и то же. Порогов «есть/нет» нет, и дом ничего не выигрывает от того, что попал в круг радиусом ровно 500 метров.

Цвет — по рангу, а не по величине

Ячейка красится по своему месту среди всех ячеек города, а не линейно по разбегу значений. И цена, и доступность тяжелохвосты: линейная шкала залила бы весь город одним цветом, а несколько ячеек — вторым.

Вдали от застройки заливка тает

Чем дальше от домов, тем прозрачнее цвет, а за парой километров его нет вовсе: измерений там нет, и рисовать их было бы выдумкой.

Плохое соседство вычитается

промзона, магистраль, железная дорога, свалка, кладбище — всё это снижает расположение тем сильнее, чем ближе к дому. Дом у парка и дом у забора промзоны не равны, даже если школа у них одна и та же.

Оценка дома: от 0 до 100

Это место лота среди всех квартир города: 80 — лот интереснее 80% рынка, 50 — обычный середняк, 20 — есть 80% предложений лучше. Оценки Владивосток и других городов сопоставимы: и там и там это ранг внутри своего города.

• Отличноот 80 · топ-20% города
• Хорошоот 60 · топ-40% города
• Среднеот 40 · топ-60% города
• Слабониже 40 · нижние 40% города

Оценок две, и они отвечают на разные вопросы: для жизни важнее цена за полезный метр, планировка и школа рядом, для вложения — успеет ли квартира подорожать к сдаче больше, чем дал бы вклад, и легко ли её потом продать. Один и тот же дом может быть отличным для жизни и слабым для вложения, поэтому в одно число они не сливаются: обе стоят рядом в карточке дома, а точку на карте красит оценка для жизни.

Из чего складывается оценка

Проценты — вес блока в каждой из двух оценок, живьём из расчёта. Блок, который для лота посчитать нельзя, честно раздаёт свой вес остальным — ничего не выдумывается.

Цена против сопоставимыхжить 40% · вложить 25%

Цену приведённого метра сравниваем с медианой таких же квартир — сначала в том же доме, потом в ЖК, районе и городе. Если лот дешевле своей «полки» — это плюс к оценке, и в карточке написано, на сколько процентов.

Планировкажить 20%

Сколько в квартире полезной площади: жилые комнаты и кухня против коридоров и санузлов. 76% полезной площади — хорошая планировка, 60% — деньги за коридор.

Расположениежить 20%

Тот же индекс, которым покрашены слои карты: школы, садики, клиники, магазины, транспорт, центр и вода — минус штраф за плохое соседство.

Этажжить 10%

Где квартира по высоте дома, с отдельной поправкой на первый и последний этажи. Скидка за первый этаж — цена недостатка, а не выгода, и оценка читает её именно так.

Срок сдачи и деньги во временивложить 35%

Строящийся лот сравниваем с готовыми аналогами: покрывает ли скидка за ожидание хотя бы безрисковую ставку. Если нет — на котловане покупать невыгодно, и оценка это показывает.

Ликвидностьвложить 20%

Насколько легко будет продать: ходовая ли площадь, сколько таких же квартир продаёт застройщик в этом же доме (с сорока клонами конкурировать тяжело).

Риск застройщикажить 10% · вложить 20%

Рейтинг и возраст застройщика, срок до сдачи: чем дальше сдача и слабее застройщик, тем выше риск и ниже оценка.

Границы честности

Оценка относительная: сравнение с сопоставимыми лотами по опубликованной методике. Не прогноз доходности и не инвестиционная рекомендация.

В карточке это звучит как «дешевле сопоставимых на 9%» — фраза про цену относительно похожих лотов, а не про 9% дохода.

Аренды и окупаемости на карте нет: источника по арендным ставкам у нас нет, а выдумывать их мы не станем. Все пороги и параметры расчёта опубликованы в API и видны в подсказке легенды на карте.